リアルクオリティは、ホテル・旅館等の調査に精通した不動産鑑定、マーケットレポートの専門会社。
一般的な調査
不動産の調査・鑑定評価において、リアルクオリティが行う一般的な調査のアプローチです。
 |
Step1 案件の発生→お問合せ |
| 不動産の購入、売却等をご検討されている場合において、案件の性質によって必要な情報や成果物が異なります。 まずはお問い合わせください。 ◆電話でのお問合せ 03-3401-4099 ◆Faxでのお問合せ 03-3401-4098 ◆Mailでのお問合せ info@realq.co.jp ◆お問合せﾌｫｰﾑより お問い合わせﾌｫｰﾑ お問合せいただく際は、御社の概要と連絡先、案件の内容、必要なサービス、依頼目的と理由、物件の大凡の場所と類型等をご教示ください。その内容によりサービス提供可能かを判断し、サービス内容のご提案や調査期間のご説明等をさせていただきます。 |
 |
Step２ お打ち合わせ |
| お問合せの結果、弊社のサービスを御検討されることとなった場合、担当者が御社にお打ち合わせに行かせていただきます。 可能でしたら事前に、必要に応じて守秘義務契約書の締結をさせていただき、物件に関する簡単な情報を電話等にてご教示ください。物件の名称、住所、面積、現況、状況、資料の状況、物件に関する情報提供の可否（インタビューやQA等）物件に関する調査上の留意事項をご教示ください。 これらの内容に基づき、サービスやご報酬等のご提案をさせていただきます。その後ご提案内容の調整等を踏まえまして合意いただけましたら調査を開始します。 |
 |
Step３ 事前準備 |
| 調査に先駆けまして、以下の点につきご準備いただきます。サイレント調査を前提とする場合は不要です。 ①資料のご準備： ご用意可能な資料について弊社から対象物件に即した形で「資料リスト」をご用意させていただきます。ご準備可能な資料についてご手配をいただくとともに、ご準備不可能な資料についてはあらかじめご連絡ください。（資料リスト） ②インタビュー、物件立会いのご手配： 物件に関するインタビュー・物件立会い実査が可能な場合は、物件のご担当者様と日程のセッティングをお願いいたします。収益不動産の場合は不動産管理のご担当者様と物件の収支に精通されている財務等の担当者様を手配いただけると調査の精度が上がります。 |
 |
Step４ 現地調査 |
| 現地調査に先駆けまして事前に以下の情報を収集整理いたします。 ・提出資料を基にした調査・分析方法と必要資料 ・物件の収支に関する情報の整理（レントロールの作成、 キャッシュフロー表、過去のパフォーマンス表等の作成） ・取引事例（土地）、賃貸事例、募集事例等の収集 ・収益物件の取引事例・募集事例等の収集(CapRateの水準の把握のため収入等を調査） ・物件の類型に応じた周辺環境に関する資料を収集 ・物件の類型に応じたマーケット分析用資料を幅広く収集 現地調査では対象物件の調査、取引事例の調査、賃貸事例の調査等を行います。対象及び事例の調査は、建物設備状況、建物管理状況、点検状況、グレード、立地、テナントの状況等を調査します |
 |
Step５ 役所調査・法務局調査 |
| 【役所調査】 対象物件に関する公法上の制限等について調査いたします。重要事項説明書に記載される法律のチェックは一通り行います。一部をご紹介しますと、都市計画法上の規制、建築確認申請、開発許認可、埋蔵文化財包蔵地域指定の有無、上下水埋設管、道路境界確定の有無、前面道路の幅員・基準法の取り扱い等、セットバックの有無、水路・里道等の有無と使用状況、土壌汚染関係等が挙げられます。その他も物件に応じて各種法律に基づく調査を行います。 【法務局調査】 対象物件の謄本、共同担保目録、公図、14条図面、建物図面、地籍測量図等は当然のことながら、隣地の状況等も調査いたします。事例に関しましても必要に応じて謄本や建物図面を調査します。 |
 |
Step６ Q&Aとドラフトの作成 |
| 現地調査や役所調査等が終了しましたらレポートの作成に取り掛かります。可能であれば物件調査した結果の疑問点、後日判明した疑問点等につきまして、ご担当者様とQ&Aの形でやり取りをさせていただきます。 Q&Aを行いつつ、調査した内容を基に分析を行いレポートのドラフト作成作業を行っていきます。お客様の要望に合わせて、物件調査結果のご報告、算出価格のご報告、レポートドラフトのご説明にお伺いさせていただきます。 ご報告の結果、疑問点や修正点をご調整させていただき、最終的な成果物を作成させていただきます。 |