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ゴルフ場
広大な敷地を持つゴルフ場の調査はなんと言っても不動産の確定作業が重要であり、難しくもあります。筆数が多岐にわたることや公図による確認が困難であったりし、確認・確定作業そのものに時間をかけて調査する必要があります。敷地が広いので敷地内の権利関係や造作物の調査についても重要な要素となっております。
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不動産部分の調査における重要ポイント
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| 対象不動産の確定： ゴルフ場は筆が多数に及ぶために移転登記が未了、地主が不在、境界が不明、他人地が介在、地番が混乱・・・等々確定が非常に困難で時間を要する場合が大半です。特に売買を行う際は確定作業を怠ることはリスクに繋がりますので注意が必要です。 敷地内の権利関係： 借地が介在していることが通常ですが、売買を行う前提であれば、地主との関係、承諾の可否、承諾料の必要性、詐害地主の存在、保安林の存在、等は重要な要素となり、取引時の障害となることもございますので注意が必要です。赤道、水路、公道等の存在や権利関係についても詳細な調査が必要とされます。 敷地内の造作物等： 井戸、電波塔、高圧線、鉄塔等の存在が認められる場合は、これらについての調査も重要です。例えば井戸は許認可・届出の可否、検査の成否、検査結果等を調査することにより違法と判断されるケースもあり、この場合キャッシュフローに影響を与える場合がございます。 |
| マーケットの調査における重要ポイント |
| 競合ゴルフ場の動向： 競合ゴルフ場の営業施策、料金改定、設備投資、トーナメント開催等は対象ゴルフ場に対して大きな影響を及ぼします。ビジターが主流になった昨今においては、ゴルフ場の変化に対する顧客の行動変化は顕著で集客への影響は大きいと考えられます。 また来場者数の分析は不可欠でありますが、開示が期待できないケースも想定されます。 ゴルフ場供給動向： ゴルフ場は装置産業であるため供給が増減するとマーケットは変化します。ゴルフ場が閉鎖されるケース、新規開発により開業するケース、開発頓挫したコース等を買い取って造成再開を行うケース等の調査が必要です。 周辺における法的整理やゴルフ場売買の状況： 周辺において法的整理のゴルフ場や売買されたゴルフ場がありますと、経営会社が変わりますので戦略の大幅な変化等が起こり、集客や料金に影響を与える可能性がございます。 |
| キャッシュフローの調査における重要ポイント |
| 単価と来場者数の動向： ゴルフ場の売上は基本的に単価×来場者数で構成されますが、一般的に平日と休日、オンシーズンとオフシーズンで単価や来場者数が大きく異なります。各々におけるメンバーとビジターの構成も含めて詳細な単位で分析することにより精緻なキャッシュフローを導くことが可能となります。 人員及び人件費の動向： ゴルフ場のビジネスは一般的に人件費が高く、年会費等を除いた営業関連売上の3割～4割、コースによっては5割程度を占めています。キャディ及びコース管理の人員が主であるといえますが、人員配置状況、給料水準、給与形態等について精査することが必要です。 |
| その他の重要ポイント |
| コース管理： ゴルフ場はコースが商品ですので芝の状態、芝の病気発生の有無、動物被害の状況、排水の状況、景観、天候・日照、コース管理体制、コース管理機械の状況、、、等についての調査が不可欠です。加えてコース管理費の水準、外注であれば業者との契約内容等についても調査が必要となります。 |
類型別に不動産、マーケット、キャッシュフローにおける調査ポイントを簡単に整理いたします。あくまでも調査ポイントの重要な部分の一部を列挙しているにとどまっています点につきご了承ください。
