リアルクオリティは、ホテル・旅館等の調査に精通した不動産鑑定、マーケットレポートの専門会社。
ホテル
ホテルは目的や機能別にシティホテル、リゾートホテル、ビジネスホテルなどに区分されます。それぞれのホテルカテゴリーにより調査するポイントは異なりますが、共通していることは顧客は空間とサービスを相応の対価で支払うビジネスモデルであるということです。従って調査する際もホテルのビジネスモデルを意識しながら調査することが重要となります。
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不動産部分の調査における重要ポイント
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| 設備投資の状況： ホテルは顧客の満足度を高め競合ホテル等との競争に負けないために戦略的な設備投資が必要で、投資を行っていないホテルは競争力の低下が起きている可能性もあります。また、直接顧客獲得に結びつくものではありませんが、老朽化・陳腐化した部分の維持更新投資も定期的に行う必要があります。従ってこれらの設備投資の状況、将来的な計画は非常に重要であり、エンジニアリングレポート等により不足部分を含めて調査することが望ましいといえます。 また、シティホテルやリゾートホテル等ではFF&E（家具、什器、備品、装飾品）の更新投資状況についても重要な要素となります。 |
| マーケットの調査における重要ポイント |
| 対象エリアの宿泊市場動向： ホテルセグメントにより着目すべきポイントは異なりますが、対象ホテルが属するエリアにおける長期間の宿泊需要動向トレンドを調査し、原因分析を行っていくことが重要です。同時に需要創出要素の分析と動向の把握、将来的な動向、需要創出要素の新規供給等についても調査することが必要となります。 対象エリアにおけるホテル供給動向： ホテルは装置産業であるため供給が増減するとマーケットは変化します。対象エリア内の過去5年程度における新規供給、倒産・閉鎖状況、売買状況、運営交代、経営交代、改装状況を調査し、将来的な動向も合わせて調査することが重要です。 ポジショニング： 対象ホテルのポジショニングを過去を含めて分析することにより、対象ホテルがエリア内において勝ち組かどうか、ポジションのシフトはどうであるか、その原因はなんであるか、エリアにおける供給の影響はあるのか、等を把握することができます。 |
| キャッシュフローの調査における重要ポイント |
| 客室稼働率,ADR,RevPARの分析： 宿泊部門を分析する上での重要な要素は、客室稼働率（販売客室数/販売可能客室数）、ADR（宿泊部門売上/販売客室数）、RevPAR（客室部門売上/販売可能客室数、ADR×客室稼働率）です。これらの推移を月別等の単位で分析し、ホテルの戦略、新規ホテルの影響等を分析することが重要です。特にRevPARは収益性を示す要素ですので、RevPARが上昇する戦略を取っているか等が重要なポイントとなります。 重要なコストとベンチマーク比較： ホテルを調査する上で重要なコストとしては主に、売上原価、人件費、広告宣伝費、送客手数料、業務委託費等が挙げられます。これらを含めた重要なコストについては増減分析を行い、ベンチマークと比較することにより違和感等を抽出することができ、可能であればインタビュー等で違和感の精査を行うことが重要となります。 |
| その他の重要ポイント |
| 経営・運営形態： ホテルは所有（オーナー）、経営（マネジメント）、運営（オペレーター）の三区分に分類することができますが、日本の場合は三区分に分類されているケースは少なく、経営・運営一体型、所有・経営一体型、所有・経営・運営一体型等さまざまなケースが見られます。 これらの形態を把握することはバリュエーションを行う際に評価対象を確定する上で重要となります。事業性を加味したホテル一体のキャッシュフローを調査するのか、賃貸借契約に基づいたオーナーの賃料収入に基づくキャッシュフローを調査するのか、等ケースにより異なりますので注意が必要です。 契約内容の調査： 賃貸借契約、運営委託契約が締結されている場合はこれらの分析は不可欠で、賃料水準やフィー水準の妥当性等を明らかしていく必要があります。特にホテルは個別性が強いので相場的な概念が無く、賃料水準の分析が困難であることが一般的です。 |
類型別に不動産、マーケット、キャッシュフローにおける調査ポイントを簡単に整理いたします。あくまでも調査ポイントのうち重要な部分の一部を列挙しているにとどまっています点につきご了承ください。
