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オフィスビル
J-REITやファンド組成が相次いでいる中で、賃貸されているオフィスビルはそれらに組み込まれる類型としては最も典型的です。
収支構造は賃料収入とオーナーコストから構成されているため単純ですが、キャッシュフローの精査やテナントの調査は非常に重要です。
収支構造は賃料収入とオーナーコストから構成されているため単純ですが、キャッシュフローの精査やテナントの調査は非常に重要です。
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不動産部分の調査における重要ポイント
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| 投資適格性の調査： オフィスビルは投資用不動産ですので、不動産の調査においては投資適格性の調査が不可欠です。建物の合法性、設計、構造、耐震性等について問題が無いかを調べる必要があります。エンジニアリングレポートを有効活用し、緊急修繕が必要な箇所の把握や修繕計画・費用の査定・把握等も重要です。 |
| マーケットの調査における重要ポイント |
| 賃料水準の調査： オフィスビルの主な収入は賃料となりますので、対象不動産の賃料水準等の把握は重要です。周辺地域における賃貸慣行の調査、賃貸事例・募集事例の収集・分析、賃料相場調査、オフィス需要動向、空室率水準・推移等を調査する必要があります。これらの調査を基に対象物件の賃料水準の適格性、将来変動予測等を行うことが可能となります。 |
| キャッシュフローの調査における重要ポイント |
| 賃貸借契約書分析： キャッシュフローの基礎となる賃貸借契約の精査は重要であり、対象物件に入居している各テナントの契約書の分析が非常に重要です。賃借人の属性、賃料、契約面積、一時金と償却、賃貸開始時期、賃貸借期間、契約解除条項、更新料の有無、維持修繕費・資本的支出の負担区分、、、等について契約書を読み込み把握する必要があります。 過去のキャッシュフローの精査： オフィスビルは基本的に、収入は賃料、支出はオーナーコストであり、キャッシュフローは比較的単純です。単純であるが故に精査することも可能ですので、各収入・支出のキャッシュイン、キャッシュアウトをエビデンスを基に精査し正確な過去のキャッシュフローを把握し将来のキャッシュフロー想定に繋げる必要があります。 プロパティマネジメントの調査： オフィスビルの支出のうち、損害保険料や公租公課等は固定費ですが、維持管理費、修繕費等はビル運営（プロパティマネジメント）によって大きく変動します。プロパティマネジメントを外注しているケース、関係会社が行っているケース、自社で行っているケース等がありますが、各費用の水準、床面積あたり単価、業務内容、契約内容、管理状態、、、等を調査することが重要です。 プロパティマネジメントには清掃や警備等を中心とする物的管理、家賃や水道光熱費等の入出金の会計管理、テナント募集、対応、契約交渉等の賃貸管理等を中心として修繕計画や外注管理等の業務もあります。物的管理コストは委託会社等によって水準が異なりますので水準感の比較や面積あたり単価の比較等を行う必要があります。 |
| その他の重要ポイント |
| テナント調査： 賃貸借契約書を調査するとともに、実地にてテナントの入居状況、利用状況、契約書との齟齬、転貸借の有無等を調査する必要があります。必要に応じてテナントの業務内容の調査、信用力の調査等も行うこともあります。 キャップレート（還元利回り）の調査： 昨今オフィスビルの取引が増加していることから事例も増加しており、キャップレートの水準感を把握することが可能です。REITやファンド等の取引事例を多数収集し、対象物件とグレード、立地、テナント状況等を比較検討し、キャップレート水準を調査することが必要となります。 また、多数の取引事例を基に、取引総額、床面積あたりの単価、有効面積あたりの単価等で水準間を把握することも有用です。 |
類型別に不動産、マーケット、キャッシュフローにおける調査ポイントを簡単に整理いたします。あくまでも調査ポイントのうち重要な部分の一部を列挙しているにとどまっています点につきご了承ください。
