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レジデンシャル
レジデンシャルは住居用の物件を意味し、一棟のマンションやアパート、区分所有のマンション等を指します。これらの一棟や区分所有のマンション等は投資対象としては一般的で、J-REITやファンドだけでなく、個人投資家等の参加も多く見られます。
収支構造は賃料収入とオーナーコストから構成されているため単純ですが、キャッシュフローの精査やテナントの調査は非常に重要です。
収支構造は賃料収入とオーナーコストから構成されているため単純ですが、キャッシュフローの精査やテナントの調査は非常に重要です。
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不動産部分の調査における重要ポイント
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| 投資適格性の調査： レジデンシャルは投資用不動産ですので、不動産の調査においては投資適格性の調査が不可欠で、建物の合法性、設計、構造、耐震性等について問題が無いかを調べる必要があります。エンジニアリングレポートを有効活用し、緊急修繕が必要な箇所の把握や修繕計画・費用の査定・把握等も重要です。 管理状況の調査： 物件の維持管理の体制について、PM会社に依頼しているケースやオーナー自ら行っているケース等がありますが、これらの管理体制を把握するとともに清掃、警備、保守管理、点検、維持修繕・補修、設備投資・・・等の状況を調査する必要があります。特にオーナ自ら行っているケースにおいては管理状態が十分でないために物件の実力以上に競争力が低下しているような場合も考えられます。 |
| マーケットの調査における重要ポイント |
| 居住環境の調査： レジデンシャルは住居として賃借人が生活することを前提とした物件です。従いまして、生活環境、交通機関、生活利便施設、役所や病院等の生活必需施設等の状況の調査が重要です。物件がワンルームタイプかファミリータイプか等で調査の上で重視すべき調査ポイントは異なりますが、いずれにしても現在の状況だけでなく将来的な動向も踏まえて調査することが重要です。 賃料水準の調査： レジデンシャルの主な収入は賃料となりますので、対象不動産の賃料水準等の把握は重要です。周辺地域における賃貸慣行の調査、賃貸事例・募集事例の収集・分析、賃料相場調査、需要動向、空室率水準・推移等を調査する必要があります。これらの調査を基に対象物件の賃料水準の適格性、将来変動予測等を行うことが可能となります。 |
| キャッシュフローの調査における重要ポイント |
| 賃貸借契約書分析： キャッシュフローの基礎となる賃貸借契約の精査は重要であり、対象物件に入居している各賃借人の契約書の分析が非常に重要です。賃借人の属性、賃料、契約面積、一時金と償却、賃貸開始時期、賃貸借期間、契約解除条項、更新料の有無等について契約書を読み込み把握する必要があります。 過去のキャッシュフローの精査： レジデンシャルは基本的に、収入は賃料、支出はオーナーコストであり、キャッシュフローは比較的単純です。単純であるが故に精査することも可能ですので、各収入・支出のキャッシュイン、キャッシュアウトをエビデンスを基に精査し正確な過去のキャッシュフローを把握し将来のキャッシュフロー想定に繋げる必要があります。 |
| その他の重要ポイント |
| キャップレート（還元利回り）の調査： 昨今レジデンシャルの取引が増加していることから事例も増加しており、キャップレートの水準感を把握することが可能です。REITやファンド等の取引事例を多数収集し、対象物件とグレード、立地、テナント状況等を比較検討し、キャップレート水準を調査することが必要となります。 また、多数の取引事例を基に、取引総額、床面積あたりの単価、有効面積あたりの単価等で水準間を把握することも有用です。 |
類型別に不動産、マーケット、キャッシュフローにおける調査ポイントを簡単に整理いたします。あくまでも調査ポイントのうち重要な部分の一部を列挙しているにとどまっています点につきご了承ください。
