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テーマパーク
「テーマパーク」とは、特定のテーマの基に施設全体の環境づくりを行い、テーマに関するアトラクションを有する施設と位置付けられます。広義では遊園地、観光牧場、動物園、レジャープール、温泉施設（温泉テーマパーク等）、アミューズメントパーク等も含む概念と考えられます。
日本で最初にテーマパークと名乗った東京ディズニーランド開業以来数々のテーマパークが供給されてきました。特にバブル時代に多く供給され、一部のテーマパークを除く多くの施設が現在集客に苦しみ事業状況が悪化している例が目立ちます。昨今では閉鎖や転用、売却等も多く見られるような状況です。
日本で最初にテーマパークと名乗った東京ディズニーランド開業以来数々のテーマパークが供給されてきました。特にバブル時代に多く供給され、一部のテーマパークを除く多くの施設が現在集客に苦しみ事業状況が悪化している例が目立ちます。昨今では閉鎖や転用、売却等も多く見られるような状況です。
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不動産部分の調査における重要ポイント
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| 対象不動産の確定： テーマパークは広大な敷地をベースにした装置産業ですので筆が多数に及ぶケースが多く、観光財団登記として登記されているケースもあります。筆が多数に及ぶために移転登記が未了、地主が不在、境界が不明、他人地が介在、地番が混乱・・・等々確定が非常に困難で時間を要する場合が大半です。特に売買を行う際は確定作業を怠ることはリスクに繋がりますので注意が必要です。 敷地内の権利関係： 敷地内に赤道、水路、公道等の存在や権利関係についても詳細な調査が必要とされます。敷地内を通過する道路等は公道であるか、単なる通路であるか等も含めて把握する必要があります。取引等が行われるような場合、借地が介在するようなケースでは地主との関係や賃貸借契約の内容がキーとなる場合もございます。 敷地内の造作物等： テーマパークではアトラクションやレストラン等の建物が中心であることからこれらの権利関係や未登記建物の有無、設備投資の必要性等についての調査が必要です。法的整理の場合等は多数の償却資産についても確定・評価していく必要性があり、償却資産明細等を基にした調査が必要であり手間が膨大にかかるようなケースも見受けられます。 |
| マーケットの調査における重要ポイント |
| テーマパークではマーケット調査が非常に重要です。 全国的なマーケットの動向： テーマパークは全国に多く存していますが、類似した施設も多く見受けられ、全国的にどのような動向になっているのかの調査というのは重要なポイントです。参加人口、参加率の動向調査、売上高の推移、入場料の推移、入場者数の推移等について分析していくほか、全国の著名なテーマパークについて整理しておく必要があります。 テーマパークが成功している事例、失敗している事例等の分析や業績回復事例等の分析が行えると分析に厚みが増します。集客戦略についてのアンケート調査等もございますのでこれらを参考にすると傾向が分かります。 全国的な主要テーマパークの動向： 全国を代表するテーマパークの売上、単価、入場者数の動向についても分析し、大きな傾向をつかむ必要があり、対象と比較する等の分析を行うとわかりやすいかと思います。基本的には単価及び入場者数で売上が構成されるためそれらの動向調査がポイントになります。 また、全国のテーマパークにおける設備投資の動向、閉鎖・売却・運営交代・転用等の事例について分析していくことも非常に有用です。 周辺におけるマーケット動向 立地： テーマパークは観光地、リゾート地に立地していることが多いため、対象のテーマパークが所在するリゾート地、及び対象の立地については詳細な分析が必要となります。所在するリゾート地の観光資源、観光イベント、観光客数の動向、宿泊者数の動向、シーズナリティ、周辺ホテルの稼働状況、観光客の行動分析等が重要となります。 その中で対象の立地も重要であり、例えば観光客が多く宿泊しているホテル郡の近くに立地しているかどうか、競合施設が近くに存しているかどうか、他の観光資源との関係で訪問しやすい導線に立地しているか等について調査する必要があります。 周辺マーケットにおける競合施設調査： 対象が立地しているリゾート地及びその周辺に所在している他の競合施設の分析は不可欠です。この場合の競合施設は同タイプの競合だけではなく、広い範囲の施設が対象となります。例えば、対象が遊園地であっても、観光牧場や温浴施設等のタイプが違う施設についても押さえておく必要があるでしょう。特に話題性のある施設が出来た場合、周辺施設が大型の設備投資を行った場合等については調査する必要があります。 |
| キャッシュフローの調査における重要ポイント |
| 単価と入場者数の動向： 売上を構成する要素としては、消費単価と入場者に限られます。消費単価を構成する要素として入場者の滞在時間も大事な要素となるのですが、滞在時間を把握しているケースは少なくで、ましてこれらの資料が提出されるようなケースは稀です。 消費単価については、入場料、アトラクション、飲食、売店等に大きく分けられるかと思いますが、それぞれの構成要素の動きを分析する必要があります。入場者数については増減分析を過去に遡って行い、要因がマーケットに左右されているのか、対象の競争力の問題なのか等について調査すると把握がしやすいでしょう。 コスト構造の動向： テーマパークの場合、変動費化されている費用が少ないケースが目立ち、コスト構造が固定硬直的である場合が多いです。コスト管理がなかなか難しい業種でもあり、従って売上の減少がキャッシュフローを直撃する場合も少なくありません。 設備投資の動向： テーマパークは設備投資の動向が集客を左右する場合も多く見受けられます。効果的に設備投資を継続的に行っているテーマパークがいわゆる勝ち組に位置しているケースが多く、逆に開業後ほとんど投資できていないようなテーマパークは集客に苦戦するようなケースも見受けられます。従ってこれらの動向を分析するとともに将来的な計画についても精査する必要があるでしょう。 また集客に直結しないいわゆる見えない部分の投資も多額にかかるケースも有り、設備の更新時期にさしかかっているようなやや古いテーマパークについては将来の投資金額についての見積も重要なポイントです。 |
類型別に不動産、マーケット、キャッシュフローにおける調査ポイントを簡単に整理いたします。あくまでも調査ポイントの重要な部分の一部を列挙しているにとどまっています点につきご了承ください。
