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◆サービス内容 ◆調査のポイント ◆Data |
REAL Quality(リアルクオリティ)は、オフィスビル、レジデンス、ホテル、旅館、ゴルフ場、商業施設等の不動産に特に精通した不動産調査、鑑定評価の専門会社です。
J-REIT取得ホテル NCFキャップレートの傾向 2005年以降
J-REITが2005年以降に取得したホテル物件につきましてNCFキャップレート（*）を散布図にしました。
傾向としては、シティホテルのセグメントは5.0％～5.5％内に収束しており、ビジネスは4％台から6.5％超まで幅広いレンジとなっていることが挙げられます。
ビジネスホテルにおいては5.5％から6.0％がボリュームゾーンで、札幌、新潟、奈良などの地方に存するホテルが6.0％を超えており、港区、新宿区等の好立地ホテルが5.0％を下回っていることが特徴的です。
*NCF：ネットキャッシュフローを示す。
NCFキャップレートは、J-REITの目論見書記載の鑑定評価書のネットキャッシュフローを取得価格で除して算出した。
NCFキャップレートは、J-REITの目論見書記載の鑑定評価書のネットキャッシュフローを取得価格で除して算出した。
上記J-REITの取得したホテル物件につきまして、取引時点、建築時点、延床面積にて傾向を分析しました。
オフィスビルやレジデンシャルであれば建築時点が新しいほどNCFキャップレートが低くなる、延床面積が広くなるほどNCFキャップレートが低くなる等の傾向が見られることがありますが、ホテルではそのような傾向は出ませんでした。
ホテルは立地、マーケット、集客力、競争力、営業キャッシュフローの安定性等をも総合的に加味してキャップレートが算出されてきますので個別に考慮することが多いために傾向が出にくいと思われます。
オフィスビルやレジデンシャルであれば建築時点が新しいほどNCFキャップレートが低くなる、延床面積が広くなるほどNCFキャップレートが低くなる等の傾向が見られることがありますが、ホテルではそのような傾向は出ませんでした。
ホテルは立地、マーケット、集客力、競争力、営業キャッシュフローの安定性等をも総合的に加味してキャップレートが算出されてきますので個別に考慮することが多いために傾向が出にくいと思われます。