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| 市街化調整区域でも建築が可能？ （配信 2006/9/5） |
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則的に都道府県知事による都市計画法29条の開発許可を受けなければ建築はできません。（農林業用建築物、公益上必要な建築物、その他開発許可の必要のない場合に該当するものを除きます） 市街化調整区域に住宅を建築できる場合としては、平成13年まで｢既存宅地制度」があり、市街化調整区域の線引き当時に建てられた住宅の建替えは可能でした。（線引き当時の住宅の可否は登記簿上の地目、航空写真、住宅地図等により証明する必要がありました。） この既存宅地制度は平成13年5月に廃止され、これに代わり平成12年4月に都市計画法34条8項3により一定の要件を満たせば市街化調整区域でも建物を建築できる可能性が認められることとなりました。 【第34条8項3 市街化調整区域に係る開発行為の許可基準】 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね50以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの 都市計画法 つまり都道府県の指定する区域内において行う開発行為であれば、一定の要件を満たしていれば開発が可能となります。 都道府県により取り扱いは異なりますが、例えば指定区域内に存する物件で要件を満たせば、農地を不動産業者に売却し宅地分譲などもできることになります。 参考までに埼玉県ではこのような取り扱いとなっています。→埼玉県での取り扱い 従いまして、市街化調整区域内の農地等は平成13年以前は需要者が限定され土地の価値は低いことが一般的でしたが、昨今においては調査をしっかりと行うことによって需要者が増加し、土地の価値は大きく変わる可能性があると言えましょう。 |