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| 定期借地権割合について （配信 2009/4/21） |
一般的に普通借地権の価値は更地価格の30％～70％程度にて査定されますが、定期借地権の場合、その割合はどうなるのでしょうか。 【1】 考え方 普通借地権と定期借地権の大きな違いは、普通借地権は契約期間延長がされず一度貸した土地は半永久的に戻ってこず、土地を取り戻すには高額な立退き料が必要であるのに対し、定期借地権は原則的に期間延長は行われず約束の期限が来ると土地は必ず帰ってくるため立退き料は不要となっています。 その意味で、定期借地権は普通借地権より弱い権利であると言えます。更地価格のどの程度の割合であるかですが、これは下記のレンジにて示されます。 敷地利用権割合 ＜ 定期借地権割合 ＜ 普通借地権割合 つまり、普通借地権より弱いですが敷地利用権よりは強い権利と言えます。定期借地権は残存期間の間は土地を使える権利があり底地権者の利用制限されるので一定の借地権割合は発生し、それは敷地利用権よりは強いという考え方です。敷地利用権は一般的に10～20％程度と言われており、これと普通借地権割合の間程度の割合と考えられます。 【2】 相続税評価 相続税財産評価基本通達の一般定期借地権の査定方法は下記の通りです。 定期借地権割合 ＝（1-底地割合*）×定期借地権の残存期間に応ずる基準年利率による福利年金現価率 ／定期借地権の設定年数におうずる基準利率による福利年金現価率 *底地割合＝一般的な借地権割合とは異なる割合が決められています。 下記のように決められており、普通借地権の底地割合より底地割合が強くなっています。 地域区分C（普通借地権借地割合70％、底地割合30％）：一般定期借地権の底地割合55％ 地域区分D（普通借地権借地割合60％、底地割合40％）：一般定期借地権の底地割合60％ 地域区分E（普通借地権借地割合50％、底地割合50％）：一般定期借地権の底地割合65％ 地域区分F（普通借地権借地割合40％、底地割合60％）：一般定期借地権の底地割合70％ 地域区分G（普通借地権借地割合30％、底地割合70％）：一般定期借地権の底地割合75％ 例えば、地域区分E地域の定期借地期間５０年、残存期間３０年のケース (1-65%)×1.5%・30年の福利年金現価率（=24.016）／1.5%・50年の福利年金現価率（＝35） 普通借地権割合50％と比較して半分程度の割合と査定されました。 |